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自宅の売却


米国では自宅を売却し、それによって得た売却益の全てまたは一部を非課税扱いすることができます。この税務上の恩恵を享受できる住宅の条件は下記の通りです。


所有テストと居住テスト

売却日で終了する5年間に次の条件を満たしていることが要件となります。

  • 所有テスト:少なくとも2年間その自宅を所有していること。夫婦合算申告の場合、どちらか一方の配偶者がこの条件を満たしていればこの要件を満たしたことになります。

  • 居住テスト:自宅に合計2年以上住んでいること。この2年は連続である必要は無く、合計して2年になれば要件を満たします。また、夫婦合算申告の場合、所有テストとは異なり、配偶者共に居住テストを満たす必要があります。

ただし過去2年の間に別の住居を売却しその売却益を非課税していた場合は、上記二つのテストをクリアーしていても、非課税の恩恵を受けることできない旨ご留意ください。


利益と損失

上記の2条件が満たされ、かつ過去2年の間に別の住居を売却してその益を非課税にしていない場合、納税者は、自宅の売却による利益の最大$ 250,000(夫婦合算申告の場合は$ 500,000)を非課税にすることができます。ただし、譲渡損失になる場合は控除できません。


申告が必要になる条件

納税者は、フォーム1099-S Proceeds from Real Estate Transactions (不動産取引からの収入)を受け取った際は売却益が免除額の範囲内であっても、住宅の売却を報告する必要があります。さらに、売却益が免除額の枠を超える場合、その超えた売却益はキャピタルゲインとして課税されます。1年以上、保有していた場合は長期キャピタルゲインとして有利な税率が適用されますが、1年以下の短期保有の場合、短期キャピタルゲインとなり、通常の所得税率が適用されます。


複数の住宅を所有している場合

納税者が複数の家を所有している場合、メインとなる住宅の売却による利益のみが非課税の対象となり、メインではない住宅を売却して得た利益は課税対象になります。納税者が2軒の家を持ち、両方に住んでいる場合、納税者のメインの家は、納税者が大部分を過ごすほうと捉えられます。


自宅、またその一部をビジネス目的で使用した場合

事業目的または賃貸収入を生み出すために自宅を利用し、その期間に減価償却を取り、事業所得や賃貸所得を下げていた場合、その住宅を売却した際は減価償却額分、自宅のコストを下げる必要があります。よってその分売却益が増額しますが、免除額の基準はビジネス使用が全くない場合と同様の基準を使用し、非課税か否かを判断します。


5年間のテスト期間の一時停止

納税者またはその配偶者が兵役、外務省、または諜報機関に認定された任務についている場合、先述の5年間のテスト期間を最大10年間まで延長することが選択可能です。その認定された任務とは、期間にして90日超または無期限、ロケーションにして自宅から50マイル以上離れた場所での勤務、または政府の命令の下で公営住宅に住む場合を示します。


割賦販売

割賦販売とは、売却額の一部が将来的に支払われる契約です。この契約に基づいて自宅を売却した場合、納税者は、分割で取引を報告すること可能です。割賦販売を利用して部分的な売却益が繰り延べられた場合でも、所有テストと居住テストが満たされていれば、納税者は売却益を非課税にすることが可能です。