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2021 Tax planning: 不動産コスト分離による税務上のメリット

2021年6月29日

一般に、非居住用不動産は 39 年間、住宅用賃貸不動産は 27.5 年間で償却されます。ただし、建物の特定分は5年、7年、15年といった耐用年数が適用され減価償却を早めることができます。その特定部分には、例えば、モールディング、木工製品、その他の装飾要素、カーペット、壁装材、パーティション、窓の処理、カウンター、キャビネット、棚、特殊照明など、建物の運営及び維持管理に関係のない器具及び機械、電気配線及び配管が含まれます。


さらに、造園、フェンス、歩道、縁石、駐車場、照明、ユーティリティ、標識、プール、テニスコート、遊び場など、建物の外にある特定の土地改良は 15 年間で減価償却される可能性があります。


納税者は、より短期間で減価償却できる建物の部分を特定するために、専門家にコストセグリゲーション調査を依頼することができます。この調査は、建物の供用前 (建物の建設中または購入時) に実施するの理想ですが、建物の供用後にコスト分離調査を実行することも可能です。資産の取得または供用後 2 年で減価償却期間の変更を行う場合は、修正申告または会計方法変更の報告 (Form 3115) が必要です。 IRS への会計方法の変更の報告には、基準の変更、減価償却期間、および事業供用日から会計方法の変更年までの減価償却期間の短縮により行われた調整を含める必要があります。


以上のように減価償却を早めた場合、その分を収入に対する費用と扱うことができますので、課税所得を減額します。しかしながら、減価償却は建物の税務上の簿価を下げ、建物を売却した際に、売値と簿価の差額が課税対象となります。1年を超えて保有している物件は原則Capital Gainとして有利な税率が適用されますが、そのGainのうち、減価償却を過去に取った部分については通常所得として扱われますので、売却までを視野に入れたプランニングをお勧めします。