コストセグリゲーションの税務メリット

更新日:6月10日

2022年5月31日


非住宅用不動産や賃貸住宅を所有する企業や個人の納税者は、建物の構成要素である資産の減価償却年数を短縮することが可能です。建物の構成要素を動産に分類することで、建物の償却期間の初期に減価償却費の控除が促進され、法人税を軽減し、キャッシュフローの増加が見込まれます。 


概要


動産の構成要素と土地の改良等を識別し、別々に減価償却することを、"コストセグリゲーション "と呼びます。 これらの項目及び償却原価基準や償却期間は"コストセグリゲーションスタディ"と呼ばれる正式な文書で識別されます。 コストセグリゲーションスタディは建物の構成要素を有形固定資産に割り当てるために用いられる事が多くあります。 


建物は、 "§1250プロパティ "と呼ばれ、定額原価償却の対象である非住宅用不動産(39年)または住宅賃貸物件(27.5年)として分類されます。機器、家具、および備品は、 "§ 1245プロパティ "と呼ばれ、有形動産として分類されます。有形動産は、償却期間が短く(例:5年または7年)、また加速償却(例:二倍低率法、ボーナス償却、§179控除)の対象ともなります。従って、建物のコストを§1245 propertyに割り当てることで、より早く減価償却費を実現し、税効果を得ることができます。


固定資産の分類ルール


固定資産が複数の種類の資産によって構成される場合、原価償却を正しく計算するために、同じ償却期間と使用開始日を持つ資産グループに分類されます。償却期間は事業活動における使用用途に基づいて決定されます。MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System) では、償却期間は以下のように設定されています。

  • 非居住用不動産-39年

  • 賃貸住宅用不動産-27.5年

  • 土地改良費-15年

  • オフィス家具および設備-7年

  • コンピュータおよび関連機器-5年

  • 自動車、軽トラック-5年

ほとんどの固定資産は、Rev. Proc. 87-56に含まれる表でIRSによって規定されています。もし、特定の資産が記載されていない場合、分類と償却期間は、その資産が事業活動における使用用途により決定されます。

事業活動における用途は、その資産を使用する人を主軸に決定されます。納税者の事業活動がIRSのrevenue proceduresに記載されていない場合、または該当する資産が建物の個人資産の要素に含まれていない場合、その資産は7年償却のMACRS資産として扱われます。


コストセグリゲーションの税務メリット


建物の一部を動産として分類することで、減価償却費の控除を受ける期間と償却率を早める事ができます。償却資産に含まれない要素は建物の減価に含まれ、商業用不動産の場合は39年間と定額法で、賃貸住宅の場合は27.5年間と定額法で償却されます。


動産として分類される建物の要素は200%の定率法で5年または7年で償却されます。多くの納税者は、動産として分類できるコストを建物として含めてしまい、より長い償却期間をかけてコストを償却しています。

動産として分類できる建物の構成要素の例としては、駐車場、歩道、縁石、道路、塀、雨水管、造園、看板、照明、防犯・防災システム、取り外し可能なパーティション、取り外し可能なカーペットや壁のタイル、家具、カウンター、建物の運営・維持に関係のない製品や機械(機械の基礎を含む)、電気配線や配管のうち建物の運営・維持に関係のない機械や設備などがあります。


また、その動産がボーナス減価償却やCode Sec.179の費用控除を受けることができれば、節税効果はさらに高まります。 


Code Sec. 179による費用控除


コストセグリゲーションで特定された商業用建物の動産は、179条経費の適用を受けることができます。179条に基づく最大控除額(ドル制限)は、2021年に始まる税年度で$1,050,000、2022年で$1,080,000です。

控除の限度額は、その課税年度中に使用開始された適格な179条資産の投資限度額を超える費用によって減額されます。2021年に始まる課税年度に使用開始された財産の投資限度額は$2,620,000(2022年は$2,700,000)です。従って、179条経費算入は大企業には適用できません。しかし、この経費計上は、適格な納税者が商業用建物のコストセグリゲーションの調査を行うことのメリットを分析する際に、大きな節税要因となります。


ボーナス減価償却


コストセグリゲーションの調査で特定された§1245建造物の部品は、その建物が納税者によって最初に使用されたときに、納税者がその部品に対してボーナス減価償却を得られた場合、ボーナス減価償却の控除の対象となります。


参考:

https://www.irs.gov/businesses/cost-segregation-audit-techniques-guide-chapter-1-introduction

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