2023年8月18日
一般的に、納税者は不動産を売却した際にキャピタルゲインを認識し、キャピタルゲイン税を支払わなければなりません。しかし、同種物交換（Code 1031, Like-Kind Exchange）や非自発的な交換（Code 1033, Involuntary Conversion）のような特定の不動産の取引では、納税者が不動産の買い替えに伴う利得を繰り延べる機会があります。同種物交換は、事業用または投資用に保有する不動産を、同様の代替不動産と交換することにより、交換益を繰り延べるタックス・プランニングの機会を提供するものです。非自発的な交換とは、死傷事故、盗難、破壊、抵当権の問題などの結果、代替財産を受け取ることです。
いずれの取引形態においても、課税対象となる売却または交換が行われるまで、利益は繰り延べられます。納税者は、将来の報告や損益として処理するために、買換資産の基礎（Basis）を計算する必要があります。財産の売却、交換、処分の損益を計算するために、納税者は財産の基礎に一定の調整を加える必要があります。
同種物交換の基礎額
受け取る財産の基礎額は、通常、手放した財産の基礎額と同じです。財産の他に金銭を受け取った場合、受け取った財産の基礎額は、手放した財産の基礎額と同じで、支払った現金、受け取った現金、交換費用、認識された利得などの調整を含みます。
非自発的な交換における基礎額とルール
交換された財産と類似または関連する代替財産の基礎額は、交換日における旧財産の基礎額であり、その他の調整額が含まれます。調整項目は、類似の代替不動産のために受領され支出された金銭、交換差益または交換差損、代替資産の取得費用です。複数の買換資産を取得した場合は、基礎額の配分が必要となります。
原則として、固定資産の交換が同時でない場合、保有財産を譲渡した日から45日以内に受け取る固定資産を決めなければなりません。さらに、その固定資産は、譲渡日から180日以内、または譲渡が行われた課税年度の申告期限延長日のいずれか早い日までに受け取らなければなりません。
さらに、繰延交換では、「売り手」は、交換不動産を受け取る前に、放棄した不動産の対価として金銭その他の財産を実際に受け取ることはできません。不動産を手放したが、将来代替資産を取得するという約束以外、見返りを何も受け取っていない売り手は、安全のために、現金をエスクロー口座に預けたり、Letter of Creditを使用、あるいは、適格仲介業者に譲渡することなどを考えると良いでしょう。適格仲介業者は、買主が提供した資金で代替不動産を取得し、その後、手放した不動産を買主に、代替不動産を売主に譲渡することとなります。
申告
繰り延べられた利得の金額と、その年に受領した現物不動産の基礎額を計算するために、同種物交換を行った年に申告する必要があります。さらに、売却日、手放した物件と代替物件の特定、現金を受け取った場合は、受け取った現金または物件について認識された利得額を報告します。非自発的な交換の場合は、損益を認識した年の申告書で報告をします。両取引による損失には制限が適用される場合があります。
